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美国房产税是如何征收的?



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最近很多人在讨论房产税,在这里写几点关于美国的房产税的要点,对中国参考意义有限,但还是有一些价值的。

1、美国有两大传统,地方权力(local control)和尊重私有产权(property right),地方政府通过收房产税,再提供公共服务,实现了一定程度上的地方自治(可以不理会联邦政府和州政府)。地方财政自收自支,以及尊重私有产权,听上去每个国家都这样,但美国在这两点上走得最远,这是理解美国房产税政治背景的关键。对一个国家而言,房产税在地方财政里扮演的角色越大,地方就越独立,当地政商精英就越能不理会州政府以及联邦政府。这是政治账。不敢再多说了。

2、房产税对土地和加在土地上的人工(improvement,比如房子,比如其它设施)的总值征收,这看起来不需要多解释,但实际上,并不是世界上所有的国家都这么做。所以房价地价不加权、算数求和,作为征收的税基,应当被作为美国房产税的一大特点,特别注明一下。

有些国家和城市只对土地收税,或在价格计算里赋予土地价格更高的权重(举例:宾州的匹兹堡,澳大利亚,新西兰,以及肯尼亚等几个非洲国家在历史上一度也这样做过),是出于抑制土地投机、控制城市无序扩张的目的。而只对土地收税的概念来自美国的政治经济学家亨利·乔治,有人说他是土地财政界的马克思,说来话长,能写好几本书,先不多说。

3、房产税公式的左边:

对当地所有地产求和:[(房价+地价)*税率 ]= 房产税总额

我们现在讨论中国的房产税,往往是盲人摸象,只关心税率,其实(房价+地价)的评估,在大多数时候更重要。多给你评出五十万美元来,那比税率涨10%还要命。可是在实际操作中,税率是全民的,大家都关注,你的房子值多少钱是你自己的,大家都不关注,这就是其中的要害。思考一下:这里面有没有寻租空间?为了压缩寻租空间,是不是必须要公示所有房子的估值?

评估一般有两种方法,一种是附近同等条件的房屋,在近期发生交易,以成交价作为参考,第二种针对商业地产,可以以营业额作为参考。

4、重点

评估周期有三种,简称美国模式、加州模式、宾州模式。

美国模式:隔几年重新估值一次,调整需要交税的房产价值

加州模式:交易的时候估值一次,以后哪怕房价涨上天,只要不再发生交易,就不重新估值

(更正: 在评论中指出加州是调整的估值的,我查了一下,加州每年会做如下方法重估:通胀率小于2%,房产价值增长按通胀率乘房屋价值计;通胀率大于2%,价值直接涨2%。按这个算法,加州的真实房价与税务估值仍旧是脱节的,下文提到的理念仍旧仍旧有效。

这个答案是根据我很多年前的一个工作,凭记忆写的,可能是把“调节通胀后不涨价”记成了“不涨价”,这是一个重大错误,向大家道歉。)

宾州模式:历史上估值一次,以后除非启动全县的统一重新估值,否则不得重估某一栋房子的价值,而全县的统一估值,这是取决于各县的(不强制要求隔几年就重估),所以宾州模式微观上说就是不重新估值

解释一下后两者的考虑。

加州的着眼点在公平,一个人举家搬到一个地方,生活了好几代,后来这儿开发起来了,房价突破天际,这家人交不起房产税,就被赶走了,加州的立法者认为这不公平,所以除非发生交易,有能负担得起高房价的新买家进来了,才调整估值,对他收更多的税。思考三个问题:1. 按加州的思路,如果对房子不断重新估值,不断加税,随着经济发展,城市的很多土著都要背井离乡,被驱赶到外地,这对老北京公平吗? 2. 按加州的思路,新北京人为北京经济发展做出了巨大的贡献,老北京坐那儿就享受了经济发展带来的房价上涨,不调整估值,对新北京人公平吗?3. 回到加州,你的房子估值一百万刀,你的邻居房子是从爷爷手里传下来的,估值十万刀,你们俩的孩子去上同一所学校,这对你公平吗?

宾州的着眼点也是公平:空间上的公平和统一(uniformity),这个脑回路比较奇特,不展开。

5、经验表明,对于美国模式,房价上涨期地方政府经常重新估值,房价下降的时候,政府经常装聋作哑,不重新估值,需要老百姓跟在屁股后面催。

6、房产税公式的右边

房产税总额= 地方当年公共服务所需支出

房产税的税率如何计算?地方政府先做预算,明年要花100块钱。再去查当地房屋价值总共1000块(这称为税基,tax base),100/1000 = 10%

因此,绝大部分城市的房产税税率是按年浮动的。

但是这个算法有一个重大的问题:先做预算再决定收多少税,这让政府在做预算的时候更加不负责任,更容易搞大预算、乱花钱。因此,虽然税率多高在理论上是根据政府想花多少钱决定的,但所有州都有立法,规定房产税率每年上涨幅度不能超过一定的数字。

7、居民的税负,取决于税率,以及估值。举个例子,政府去年花了100,今年想花150,一查数据,发现去年税基1000,今年房价翻了三倍,税基成了3000,这样去年的税率是:

100/1000 = 10%

今年的税率定为:

150/3000 = 5%

看起来税率降低了,但居民税负上涨了。

美国政治家经常说,在我任内减税了,然后他的竞争对手说不对,在你任内加税了。为何一个如此简单的数学都掰扯不清,还搞出两种说法?就是因为一个拿税率说事儿,一个拿税负说事儿,政治宣传的手段而已。思考一下:哪个指标更有意义?

8、许多经济学研究表明,至少在美国、加拿大以及部分欧洲国家的房产税制度下,房产税会转嫁给租客。一个难看的事实是:在美国几乎所有人,不论有产无产,都要交房产税,而区别是,只有有产阶级会收到联邦政府补贴(贷款买房,还房贷的钱可以抵扣个人所得税)。有一个问题说房产税会不会转移到租金,下面的回答以民科为主,大家看个热闹,不要相信。

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